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    四代园区下的创意100文化产业园
    发布日期:2013-11-04 14:50:08

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      我个人认为,从历史发展角度来讲,文化产业园区,也就是所谓的集聚区发展分为了四个阶段。
     
      第一代园区:自发聚集阶段。这个阶段,是一个精英聚集的阶段。这个阶段,也并非有了资本主义或社会主义,有了政府规划才出现的行业聚集,在中国北京南新华街附近的琉璃厂,在明清时就出现了制作工艺美术品自然聚集的人群,人群聚集了,就产生了交易,在北京琉璃厂,从工艺美术品琉璃瓦起家,又发展出了文房四宝、古玩字画等交易,在这个过程中,也形成了例如一得阁墨汁、荣宝斋等百年老店,在建国后,又形成了“中国书店”等品牌。在伦敦西区,特别是SOHO区域,也和北京琉璃厂一样,只是源自于戏剧行业的聚集而自发形成,甚至包括美国的好莱坞,源自于一批被传记电影公司赶跑了的没处去的艺术家在一片柠檬园中形成。在北京的宋庄,青岛的达尼画家村等也是这种阶段出现的产业形式。这个阶段形成的文化创意产业集聚区,没有管委会,通常会出现一到两家较大的品牌机构,大多普通百姓不把这里看做园区,而是把在这里能购买什么样的服务或什么样的产品作为对此区域的判断标准。在这个阶段出现的集聚区,通常出现在商业中心附近靠近居民区的地方,在西方被称为CCD,是与CBD对应的一个概念。在这个时期,政府通常扮演的是打非扫黄或是同流合污的角色。当然,文化政策基本没有。产业主导权通常掌握在内部的一个或几个较大的企业中。这些区域也通常没有规划。土地持有者,通常采取竞价的方式,谁给的租金高,就把房子租给谁。随着城市扩张,大部分的这种类型,随着城市化均变成了商业中心或成为文化旅游中心。
     
      第二代园区:区位限定型文化园区。在这个阶段,在全球50年代开始一直延续到80年代,在这个阶段,意识形态控制社会主流,各种资格认定、文化产品的内容准入成了这一代集聚区的显着特征,许多文化类企业并不是自发聚集,而是政府指定必须到这个地方,并且政府会强调约束。在这一阶段,出现了文化集聚区的规划,但通常是城市规划中的一小部分。在这一阶段,物业所有者,通常采取观望态度,把自己与物业使用者之间的联系尽量降低。而物业管理方,可以通过与执法部门之间的默契,成为文化类企业与政府、文化类企业和企业之间的中间人或担保人的角色。但是这个角色是不稳定的。由于城市规划对文化类区域通常采取谨慎防范的态度。所以往往环境无法造就大型文化类企业,这种园区形式,逐渐被边缘化和私营化。成了中小文化类企业聚集的地方。
     
      第三代园区:土地资源置换和孵化器类园区。M50、创意100产业园等均处于第三代园区阶段。在这个阶段,出现了文化类集聚区私营的或半官方的招商中心,在第三代的早期,主要目的是为了把闲置资源盘活,特别是在那些劳动力价值较高,制造业退出的区域,开始大范围出现此类园区。80年代的英国曼彻斯特、德国鲁尔工业区等是第一批出现的园区;之后在日本、韩国、澳大利亚和中国台湾等地出现;第三批出现在了中国。同一时期,泰国、葡萄牙、巴西、俄罗斯均有出现。在西方国家,绝大多数的工业旧厂房的持有者都是私人或私人企业,在制造业无以为继的情况下,他们采取的方式是卖掉土地,用土地获得的收益把自己的生意搬到海外,最初是搬到中国,现在大量搬入越南、菲律宾、巴基斯坦以及南美洲的许多国家。在中国情况比较特殊,大部分出问题的且拥有土地的工业企业,都是国有企业或私营企业,在这种情况下,出卖土地的动力不足,又有沉重的老职员负担,所以转型成为创意园区便产生了内在动力。在这种动力支配下,通常会有这样的工作模式,一个招商部门、一个物业部门,一个再就业办公室,用租金贴补原有企业员工,并提出再就业等。在这代园区的中期,出现了人才孵化器,这是由人力和社会保障部门促成的。国内外有一个基本的共识,如果促成每个国民都能自行创业,那就业的社会压力就会小很多。所以在这个阶段,小型办公企业,LOFT结构房屋--那种即可以居住又可以满足工作需求的园区内容开始出现。物业管理部门开始逐步享受到因为孵化而形成的各种成果,一方面获得了租金收益,另一方面形获得了良好的社会形象,甚至得到政府资助,甚至有些孵化成功的企业的总体规模,超越了园区拥有者,甚至出现了孵化成功的企业又重新孵化物业拥有者的局面。在这一代园区,是否能为企业带来孵化效应,成了较为成功的园区的考核标准。而对政府而言,就业量和企业数量成为考核的重要标准。考察产值也成为一种重要形式。但是这一阶段的园区,也存在一个难以跨越的控购,在目前的阶段,被成为租金4元钱。租金一旦达到4元,就意味着很多文化类企业必须搬离,而随着劳动力不断增长,物业公司又必须提高租金价格才能保证利润。所以,买卖园区成了较快实现利润的方式,包装好园区后迅速倒手,成了一种商业模式。但是通常转手之后,如果下家价值取向与园区内企业距离较远,则更容易引起机体搬离。
     
      第四代园区,资源融合类园区。这是目前国际国内较为先进的文化物业管理模式,某种意义上有可能成为未来最先上市的文化物业公司的发展模式。在这种物业公司,事实上已经转变成了拥有物业资源的投资者和信息交换者。除了物业基本业务范围外,还增加了风险投资的功能,以免费房屋或极为廉价的孵化空间,并附带风险投资或天使投资,吸引半成熟或成熟企业进入到园区中来,占有一定比例的园区内企业的股份。利用自身对于内部企业的了解,形成信息中间商,并把政府信息、企业信息和市场信息在自己的平台中进行有价交换,以换取分红和中介置换收益为主要目的。在这个阶段,房租收益会降低到30%以下,鼓励园区内企业上市,积极搭建信息、实体销售平台成为核心目标。目前,这种类型的企业均处在初步出现阶段。这些企业还积极与高校、政府合作,形成政府、高校和企业联合开发的“创业中心”,通过官方渠道挖掘人才,在这个阶段,最核心的科技与人才的竞争。这类型的园区可预见的会有三种发展模式。模式一,园区形成一个大企业,由园区形成的独立大企业,支撑园区高利润率,物业公司成为发展起来的大企业的物业管理外包机构,或土地所有权被大型文化企业购买。模式二,以占有股份为物业公司主要利润点,物业公司成为行业信息集散中心,并使物业公司形成平台交易商或成为文化mall,类似于普通商业中的shopping mall的概念,当然,最终会被同化为具有平台功能的商业区。模式三,追求内部企业上市,通过股权交易,获得大笔资金,再兴建其他园区。
     
      创意100产业园创建七年时间,我们共同见证了其从第三代园区向第四代园区尝试和转型的过程。相信创意100敢为人先的精神,能够长盛不衰,因为创意100的业主们,在共同努力中!
     
      作者:马达 系山东省政协委员、青岛市委党校讲师,中国文化创意产业网创始人

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